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我爱我家发布2018北京新房年报:成交面积创新低 共有产权房网签

文章作者:admin / 发表时间:2019-06-29 / 点击:

  我爱我家发布2018北京新房年报:成交面积创新低 共有产权房网签量占比增加

  2019-01-21 17:22本文来源:中国消费者报·中国消费网 作者:孙蔚

  中国消费者报中国消费网讯近日,我爱我家发布2018北京新房年报,显示:成交面积创新低,共有产权房网签量占比增加。

  据我爱我家集团研究院统计, 2018年北京市新建商品住宅(不含保障房)共网签32799套,同比上一年成交29857套增长9.85%。从2010年以来历年成交情况来看,2018年网签套数仅高于2017年,且仅为历年的二分之一或三分之一。

  全年北京市新建商品住宅(不含保障房)的成交均价是47148元/m2,同比2017年上涨9.90%。 新房成交均价呈现逐年递增趋势。

  2018年全年北京新房成交面积415.21万平方米,同比下降0.48%,创9年以来新低。成交金额全年共计1957.61亿元,同比上涨9.36%。

  2018年12月北京新建商品住宅(不含保障房)网签3786套,环比11月下降8.4%,同比2017年12月下降8.84%。新房成交均价为62772元/平方米,环比上涨33.56%,同比上涨49.6%。

  2018北京新建商品住宅(不含保障房)的新增供应量为67904套,同比上一年新增供应量32483套增长1倍有余。截止到2018年底存量套数为89022套,与上一年底的存量套数53917相比,增长65.11%。2018年底的89022套存量新房也是2010年以来年新房存量套数的最高值,而2018年新增供应却仅居于9年来第4高位,也从另一方面反映了2018年整体交易冷清导致库存较多的事实。

  2018年别墅新增供应7495套,是2017年别墅新增供应的1.43倍。别墅全年网签3505套,同比减少32.79%。从“2010-2018北京别墅新增供应&网签量年度走势”图来看,成交量自2016年以来持续走低,与此同时,2018新增供应大增,达到2010年以来最高值。

  从别墅成交占年度总网签量比重来看,2018年别墅成交量占2018年新房网签量(不含保障房)的10.69%,2017年比重为15.30%,2016年为12.94%,2016年之前占比较为均衡,基本在3%-5%之间。

  作为舒适型产品的别墅项目由于其市场需求份额较低,所以交易量总体比较稳定,不太会有大起大伏,但一旦遇到政策性调控,供应和成交都会受到影响。2018年9月,北京市政府发布《北京市新增产业的禁止和限制目录》,其中明确“全市禁建独栋别墅”。从2018年别墅月度供应和成交走势图来看,10月、11月、12月均大批量增加了别墅的市场供应量,尤其10月,新增供应1581套,创2018年全年月供应之最。我爱我家集团研究院分析认为,一方面,临近年底,出于业绩考核和销售回款等因素的考虑,开发商有集中出货的动机;另一方面,别墅集中入市极有可能是受上述政策的影响,开发商担心陆续会有更严厉的政策出台导致高端项目入市困难,影响货款回笼,所以及早出清。而在当前严厉调控之下,2018年别墅成交量也持续下滑。预期未来别墅项目无论新增供应还是成交都将越来越少,稀缺性更加凸显。

  共有产权房2018年网签7729套,是2017年网签量3116套的2倍有余;新增供应量是2017年的将近4倍。2018年全年共有产权成交量占2018年新房网签量(不含保障房)的23.56%,比2017年上升13.12个百分点。

  共有产权房的快速增长一方面是缓解高房价的具体应对策略,另一方面也是供给侧改革的具体落实。预期后续共有产权房的供给将是常态化。

  除去别墅、共有产权住房和公寓式住宅,2018年共成交21515套普通住宅,同比下降2.55%。普宅占全年总网签量的65.6%,比上一年减少8.34个百分点。

  从区域分布看,昌平、顺义、大兴、密云和丰台5区贡献了全年总成交量的一半。其中昌平区占比13%,网签4419套;顺义区占11%,网签3762套;大兴区占比10%,网签3372套;密云区占比9%,网签2975套;丰台区占比9%,网签2888套。其他11区合计网签量占全年总网签量的46.90%。由此可见,主城区内新房供应和成交已非常有限。

  从环线分布来看,五、六环之间及六环以外的新房成交占比最高,并且自2010年以来呈逐年增加的趋势。五环内新房成交逐年被压缩,可见当前五环内新房市场基本饱和。

  从2018年全年北京新房成交项目排名来看,排名前十的项目全部位于五环以外,其中七个项目具有共有产权房性质。位于石景山区的中海寰宇天下项目以1345套年成交量成为2018年最火项目,该项目与通州区的台湖银河湾项目作为纯商品房,均价都在6万/平方米以上;海淀区的中铁碧桂园共有产权房项目均价35000元/平方米,其他具有政策性住房性质的项目成交均价均不到3万/平方米。

  2018年9月13日,北京住房公积金管理中心发布了《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》,主要在以下几方面对公积金政策作出一些调整:

  1) 贷款额度与缴存年限挂钩,每缴存一年可贷10万元,最高可贷120万元

  新政自2018年9月17日正式执行。此次公积金调整政策被称为“史上最严公积金新政“,目的是落实“房住不炒”房地产调控政策目标,积极引导市民合理住房消费,鼓励阶梯式购房,抑制投机性购房行为。可见当前北京房地产调控政策基调未变,依旧严厉。另一方面,“贷款额度与缴存年限挂钩”及“增加首付比比例”的要求尤其增加了年轻刚需人群买房的难度,影响其购房决策,一部分刚需人群不得不暂时放弃购房,也在某种程度上影响了今年北京新房、二手的交易量,尤其是楼市传统的“金九银十“,今年明显凉凉。

  12月21日,国税总局发文公告《个人所得税专项附加扣除操作办法(试行)》自2019年1月1日起施行,明确子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或者住房租金、赡养老人共六大专项附加可予以扣除。一方面,新个税试行办法有助于纳税人减轻纳税负担;另一方面,“住房贷款利息专项附加扣除”也对楼市形成利好。

  2018年12月底,《土地管理法》和《房地产管理法》同步修订,删去了“从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定”标志着集体建设用地可直接入市。12月27日,北京市大兴区瀛海镇3宗集体建设用地发布挂牌出让公告,出让宗地将用于共有产权房项目建设,这是北京利用集体建设用地建设共有产权房的首例。“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”是实现房地产市场长期平稳健康发展的重要举措,当前政府在批地时已预留相当一部分用于共有产权房建设,随着集体土地逐渐入市,预期共有产权房将大量增加,为平抑北京楼市价格和满足刚需住房需求提供进一步保障。

  2018年新房供应持续增加,新增供应已明显高于前三年,尽管新房存量套数达到历史高位,引起去库存担忧,但从政策调控的角度来看,加大供应仍是方向,旨在缓解供需矛盾。因此预期2019年新房市场仍将持续加大供应,另外考虑到集体土地入市将有助于为保障性住房和政策性住房等提供新的供地渠道,未来共有产权房和保障房也会持续加大供应,这也是“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的具体落实。

  从成交来看,一方面,当前的土地供应多以“限房价、竞地价、竞自持”的方式展开,限竞房渐成供应主流,这在一定程度上抑制了新房价格的上涨空间,稳定可控的价格将有利于成交实现;另一方面,共有产权房在市场调节和平抑房价方面的特殊作用,使得更多的刚需者实现了自己的置业梦。因此,我们预期2019年,在“多主体供给、多渠道保障”的基础上,新房的成交量将会保持增长;从历年成交均价变化趋势来看,预期价格仍会上浮,但在当前调控政策力度不变的情况下,依旧以稳为主,预期均价会是微涨。

  总而言之,在“房住不炒”的政策调控基调下,让住房回归居住属性、保持房地产健康平稳发展仍是构建房地产长效机制的目标所向。



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